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El Centro de Negocios es claramente una l\u00ednea roja que plantea la necesidad de volver a los or\u00edgenes de la propuesta municipal. \u00bfPor qu\u00e9 se pliega el Ayuntamiento a este ‘mini-Manhattan’?<\/p>\nEl Centro de Negocios es claramente una l\u00ednea roja que plantea la necesidad de volver a los or\u00edgenes de la propuesta municipal. \u00bfPor qu\u00e9 se pliega el Ayuntamiento a este ‘mini-Manhattan’?<\/p>\n
Propuestas para el desarrollo de Madrid Puerta Norte<\/strong> (presentadas en marzo de 2017)<\/p>\n … compartimos la mayor parte de los contenidos que el Ayuntamiento ha plasmado en su documento de \u201cBases y Estrategias para el Desarrollo del Norte de la ciudad de Madrid\u201d de mayo de 2016, y lo consideramos una buena base para discutir con las partes, y en concreto con esta Plataforma.<\/p>\n … Sin embargo, consideramos que la edificabilidad resultante es todav\u00eda alta produciendo una excesiva Los m\u00e1s de veinte a\u00f1os de discusiones institucionales sobre el proyecto, han provocado el abandono de las zonas lim\u00edtrofes con los barrios adyacentes de Fuencarral y Chamart\u00edn, el manejo especulativo del suelo pendiente de desarrollo y, en definitiva, un lamentable paisaje de terrenos abandonados y carencias de urbanizaci\u00f3n y dotaciones, cuestiones por las que llevamos a\u00f1os reclamando sin ser atendidos.<\/p>\n … consideramos urgente la intervenci\u00f3n de las administraciones en lo que ata\u00f1e a la dotaci\u00f3n de servicios y equipamientos de los barrios, la limpieza y vigilancia de los terrenos colindantes, etc., para lo cual, de forma paralela al desarrollo de Madrid Puerta Norte, hay que aprobar las actuaciones y los instrumentos de planeamiento necesarios.<\/p>\n PLATAFORMA ZONA NORTE.<\/strong><\/p>\n Chamart\u00edn como oportunidad<\/strong><\/p>\n En los debates sobre la operaci\u00f3n Chamart\u00edn se ha puesto el foco de forma insistente en las oportunidades que ofrec\u00eda este \u00e1mbito. El entorno del ferrocarril de Chamart\u00edn y Fuencarral, es un \u00e1rea desestructurada de m\u00e1s de 300 Hectareas, en torno a la estaci\u00f3n y a 3 km de playas de v\u00edas.<\/p>\n Sin embargo, el Ayuntamiento no ha planteado las necesidades de los barrios lim\u00edtrofes, las oportunidades que la Operaci\u00f3n podr\u00eda tener para satisfacerlas y, los riesgos de degradaci\u00f3n que puede tener una actuaci\u00f3n La oportunidad de la Operaci\u00f3n Chamart\u00edn, tiene que contemplar tanto la nueva estaci\u00f3n y las actividades Lo primero que se debe reconocer es que nada tienen que ver las zonas al norte y sur de la M30, como bien plante\u00f3 el Ayuntamiento cuando present\u00f3 la propuesta Madrid Puerta Norte, y ha mantenido en el acuerdo para desarrollar Madrid Nuevo Norte.<\/p>\n El Centro de Negocios como oportunidad<\/strong><\/p>\n El planteamiento municipal y del BBVA sobre las oportunidades que presenta la zona al sur de la M30, que \u2022 La estaci\u00f3n ofrece excelente accesibilidad interurbana, incluida la conexi\u00f3n con el aeropuerto, y una buena \u2022 La zona tiene una debilidad en la trama viaria que dificulta cualquier carga importante de tr\u00e1fico, ya que no tiene conexiones transversales locales entre el este y el oeste, salvo el t\u00fanel de Monforte de Lemos a Pio XII (inaccesible desde la actuaci\u00f3n MNN) y Mateo Inurria que adem\u00e1s es la \u00fanica v\u00eda colectora del tr\u00e1fico norte\u2013sur que pueda generarse entre la Castellana y la Avenida de Burgos.<\/p>\n \u2022 La proximidad a la M30 y a las autov\u00edas que convergen en los nudos Norte y de Manoteras, que funcionan y funcionar\u00e1n siempre a l\u00edmite de congesti\u00f3n, obligan a evitar nuevas atracciones de tr\u00e1fico que solo aportar\u00edan congesti\u00f3n y contaminaci\u00f3n, dificultando a\u00fan m\u00e1s la movilidad.<\/p>\n En base a su buena accesibilidad nacional e internacional, resulta un lugar adecuado para la localizaci\u00f3n de actividades econ\u00f3micas que requieran esa ventaja de localizaci\u00f3n. Pero la cuant\u00eda de las actividades que se proponga en la Operaci\u00f3n tiene que tener en cuenta la debilidad de la trama viaria y el riesgo que puede suponer el tr\u00e1fico de veh\u00edculos privados, que afectar\u00eda tanto a las nuevas actividades como a los barrios del entorno y, desde luego, a la ciudad en su conjunto y al sistema ambiental, algo que supera a la propia ciudad.<\/p>\n Para definir la actuaci\u00f3n tambi\u00e9n hay que tener en cuenta el escaso suelo disponible para localizar nueva edificaci\u00f3n. Sin contar el recinto de la estaci\u00f3n, a ambos lados de las v\u00edas apenas quedan 40 Has de suelo de las que unas 15 Has corresponden a las instalaciones de la EMT. La playa de v\u00edas de 20 has es un \u00e1rea in\u00fatil para la construcci\u00f3n, incluso si se cubriera con una losa en mayor o menor parte de su superficie.<\/p>\n Con todas estas condiciones, la propuesta de Madrid Puerta Norte de un Centro de Negocios de 580.000 m2, mas 167.000 m2 en la estaci\u00f3n y 100.000 m2 de vivienda, estaba ya en el l\u00edmite de lo admisible para crear ciudad sostenible y de calidad, que es en definitiva el objetivo que debe perseguir el urbanismo municipal tanto para la ciudad en general como para el distrito y los barrios en torno a las calles de Mauricio Legendre, Avda. de Burgos y Mateo Inurria. Muchos de estos barrios tienen necesidades dotacionales sin cubrir que necesitan espacio en el suelo vacante y no sufrir los efectos secundarios de una aglomeraci\u00f3n desproporcionada de actividad terciaria.<\/p>\n Por eso el acuerdo de julio para desarrollar Madrid Nuevo Norte sobrepasa con creces lo aceptable en el distrito y la ciudad. El Acuerdo duplica la edificabilidad terciaria que hab\u00eda propuesto el Ayuntamiento, con: 1.200.000 m2 en el Centro de negocios, m\u00e1s 158.000 m2 en la estaci\u00f3n (sin contar las sedes de ADIF y RENFE) y 300.000 m2 de vivienda. Esta concentraci\u00f3n de oficinas supondr\u00eda localizar cerca de 100.000 empleos de oficinas y 22.000 plazas de garaje (seg\u00fan las normas vigentes y con El Centro de Negocios de MNN es claramente una l\u00ednea roja, que plantea la necesidad de volver a los or\u00edgenes de la propuesta municipal. No se trata de modificar el acuerdo, sino que deber\u00eda negociarse un acuerdo nuevo con base en PNM.<\/p>\n El acuerdo de julio ignora las oportunidades para los barrios del entorno y entiende la operaci\u00f3n como una oportunidad de negocio para ADIF y DCN-BBVA, a pesar de que, como se expuso en las partes anteriores de este trabajo, no sea necesario un Mini \u2013 Manhattan por desproporcionado, ni oportuno por concentrar una actividad que deber\u00eda potenciar el conjunto del eje de Castellana con operaciones puntuales y de renovaci\u00f3n de la oferta existente, como en el caso de AZCA y otros edificios de oficinas situados en centro y el ensanche.<\/p>\n \u00bfPor qu\u00e9 se pliega el Ayuntamiento a este mini-Manhattan?<\/strong><\/p>\n Los n\u00fameros de BBVA y ADIF<\/strong><\/p>\n Solo puede haber dos razones para que el Ayuntamiento haya modificado su propuesta y aceptado el acuerdo de julio: garantizar a ADIF los beneficios de 1.200 millones de euros que quiere obtener por la venta del suelo p\u00fablico, y facilitarle al BBVA una cuota de negocio inmobiliario en el mercado de oficinas prime.<\/p>\n Para que el BBVA, pueda disponer de la edificabilidad que reclama, el acuerdo MNN vuelve a plantear una losa de hormig\u00f3n de 20 Has sobre la playa de v\u00edas de Chamart\u00edn, que le permitir\u00eda:<\/p>\n \u2022 Una edificabilidad de 450.000 m2, ya que la losa se considera suelo generador de edificabilidad y supone un 30% del suelo del \u00e1mbito del Centro de Negocios, por lo tanto el 30% de la edificabilidad total de 1,5 millones de m2.<\/p>\n \u2022 Destinar la losa a suelo verde y equipamientos. De esa forma se liberar\u00eda el resto del suelo (40 Has) para macizarla con los edificios del Centro de Negocios.<\/p>\n \u2022 Darle la gesti\u00f3n de la actuaci\u00f3n al BBVA ya que alcanzar\u00eda el 60% de la propiedad en la Junta de Compensaci\u00f3n. Sin la losa solo tendr\u00eda el 40%. Con este acuerdo el BBVA adquirir\u00eda una posici\u00f3n dominante en el mercado de oficinas prime. Dado que el parque de estas oficinas se estima en poco m\u00e1s de 3 millones de m2, el desarrollo de este Centro de Negocios (1.200.000 m2) convertir\u00eda en al BBVA en empresa l\u00edder del mercado con un tercio del suelo de oficinas prime.<\/p>\n Dado que no se justifica que la demanda real necesite a medio plazo este volumen de oficinas (ver parte I de este art\u00edculo), y que la demanda de \u201ccajas fuertes\u201d (ver parte II de este art\u00edculo) no parece que pueda mantenerse mucho tiempo, sin provocar nuevas convulsiones financieras, hay serias posibilidades de que no se complete el desarrollo de la operaci\u00f3n y la promoci\u00f3n pueda entrar en una espiral de propuestas de modificaci\u00f3n de planeamiento para otros usos, manteniendo la edificabilidad, ante los desequilibrios de su balance (una historia conocida en otras crisis), provocando una situaci\u00f3n de \u201cdesurbanizaci\u00f3n\u201d durante d\u00e9cadas en la zona norte.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" El Centro de Negocios es claramente una l\u00ednea roja que plantea la necesidad de volver a los or\u00edgenes de la propuesta municipal. \u00bfPor qu\u00e9 se pliega el Ayuntamiento a este ‘mini-Manhattan’? 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\nconcentraci\u00f3n en unos distritos que est\u00e1n ya muy colmatados…<\/p>\n
\najena a ellos y desproporcionada.<\/p>\n
\nposibles en su entorno, como el desarrollo sostenible de Fuencarral (incluyendo el aprovechamiento ambiental de las grandes campas al norte de la M30) y la atenci\u00f3n de las necesidades y mejora de los barrios lim\u00edtrofes.<\/p>\n
\nahora nos ocupa (el centro de negocios), requiere hacer algunas precisiones relativas a la estructura urbana:<\/p>\n
\naccesibilidad urbana por cercan\u00edas, complementada por metro y autobuses.<\/p>\n
\nindependencia de la capacidad que tuviera el transporte p\u00fablico urbano), adem\u00e1s de las 3.000 viviendas.<\/p>\n